Wann fällt Spekulationssteuer an?

Angenommen, Sie haben vor einigen Jahren eine Immobilie erworben und möchten diese nun mit Gewinn verkaufen. Bevor Sie jedoch den Erlös einstreichen können, gibt es möglicherweise steuerliche Aspekte zu beachten. Ein zentraler Punkt dabei ist die sogenannte Spekulationsfrist.

Wann fällt Spekulationssteuer an? Die gute Nachricht zuerst: In der Praxis sind die meisten Immobilientransaktionen von der Spekulationsfrist ausgenommen – nämlich alle, bei denen die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies bedeutet, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung, in der Sie selbst gewohnt haben, verkaufen können, ohne Steuern auf den Gewinn zu zahlen.

Anders verhält es sich bei Immobilien, die als Kapitalanlage dienten und vermietet wurden. In solchen Fällen gilt eine Haltefrist von zehn Jahren. Das wiederum bedeutet: Wenn Sie zum Beispiel Ihr vermietetes Mehrfamilienhaus innerhalb von zehn Jahren verkaufen, fällt wahrscheinlich (Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel) eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Nach Ablauf dieser Frist von zehn Jahren ist der Verkauf endgültig steuerfrei.

Eine Ausnahme bilden übrigens Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören. Hier gilt die Spekulationsfrist nicht, und der Gewinn ist unabhängig von der Haltedauer immer steuerpflichtig.

Wichtige Fakten zur Spekulationsfrist:

Dauer: Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre für Immobilien, die nicht selbst genutzt wurden.
Start: Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags.
Ende: Die Frist endet, sobald der Verkauf rechtskräftig wird, also mit der Unterschrift des neuen Käufers.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Die Spekulationssteuer bemisst sich anhand des Veräußerungsgewinns. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis. Bestimmte Kosten können jedoch vom Verkaufserlös abgezogen werden, wie zum Beispiel:

Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten
Maklergebühren
Kosten für Renovierung und Instandhaltung
Vorfälligkeitsentschädigungen für Hypotheken

Allerdings müssen Abschreibungen, die in der Steuererklärung geltend gemacht wurden, dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet werden. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab.

Beispiel für die Berechnung der Spekulationssteuer:

Angenommen, Sie haben vor neun Jahren eine Immobilie gekauft und planen nun den Verkauf. Der Gewinn aus dem Verkauf wird zu Ihrem gesamten Einkommen in diesem Jahr hinzugerechnet und entsprechend Ihrem individuellen Steuersatz besteuert.

1. Annahmen:

Kaufpreis der Immobilie (inkl. Erwerbsnebenkosten) am 1. Januar 2020: 660.000 € (davon 100.000 € Bodenwertanteil)
Verkaufspreis der Immobilie am 1. Januar 2029: 780.000 €
Haltedauer: 9 Jahre
Jährliche Abschreibung: 2 % auf den Gebäudewertanteil
Individueller Einkommenssteuersatz: 45 %

2. Berechnung des Veräußerungsgewinns:

Formel:
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis - (Anschaffungskosten - (Abschreibung x Haltedauer))

Rechnung:
Abschreibung = 2 % x (660.000 € - 100.000 €) x 9 Jahre
Abschreibung = 2 % x 560.000 € x 9 Jahre = 100.800 €

Veräußerungsgewinn = 780.000 € - (660.000 € - 100.800 €)
Veräußerungsgewinn = 780.000 € - 559.200 € = 220.800 €

3. Berechnung der Spekulationssteuer:

Formel:
Spekulationssteuer = Veräußerungsgewinn x Individueller Einkommenssteuersatz

Rechnung:
Spekulationssteuer = 220.800 € x 45 %
Spekulationssteuer = 99.360 €

Ergebnis:

Der Veräußerungsgewinn beträgt 220.800 €.
Die Spekulationssteuer beträgt 99.360 €.

Dieser Betrag wäre als Spekulationssteuer zu zahlen, wenn die Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird.

Ausnahmen von der Spekulationsfrist:

Es gibt auch Ausnahmen und Sonderregelungen, die es ermöglichen, Immobilien auch vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei zu verkaufen:

Nutzung als Eigenheim für drei Jahre: Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, können Sie steuerfrei verkaufen. Man sagt als Regel, es genügt, wenn die Immobilie "über zwei Silvestertage hinweg" als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Erbschaften und Schenkungen: Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, übernimmt der Erbe oder Beschenkte die Haltefrist des Vorbesitzers. Dies bedeutet, dass der Verkaufsgewinn steuerfrei ist, sofern die Immobilie seit mehr als zehn Jahren im Besitz war.
Nutzung durch Kinder: Wenn Kinder, die noch kindergeldberechtigt sind, die Immobilie bewohnen, kann die Spekulationsfrist ebenfalls verkürzt werden.
Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen: Immobilien, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, können ebenfalls als eigener Wohnsitz gelten und somit von der Spekulationssteuer befreit sein, sofern sie nicht für Vermietungszwecke genutzt werden.

Kann ich meine Immobilie vor Ablauf der Frist verkaufen?

Sie können den Verkauf Ihrer Immobilie bereits vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist vorbereiten. Dies bedeutet, dass Sie bereits mit der Suche nach einem Käufer oder mit der Beauftragung eines Maklers beginnen können. Entscheidend ist jedoch, dass der Kaufvertrag erst nach Ablauf der Spekulationsfrist rechtskräftig werden darf. Es ist also wichtig, den Verkaufszeitpunkt genau zu planen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

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